| １. 请注重细节——二手房买卖知识简介 |
首先要告诉你，一般二手房的价格是同一地区商品房价位的2/3左右。如果你要买的二手房价格远低于此，那么你就要注意一些问题了。
一、要看产权是否完整、可靠。要确认产权的完整性，看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用房；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让；对标准价购买的公房，确认是否已经按成本价补足费用或者与原单位协商按比例分成。一般来说，央产、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能转让。
二、要弄清房屋的面积、结构、装修状况。要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符；要观察房屋的内部结构、户型是否合理等问题。
三、是考察房屋的地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件、市政配套以及物业管理水平。
四、要了解房屋历史与邻里关系。要了解该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是何背景，何种用途；是否欠管理公司的费用以及水、电、煤气等费用；
五、要通过市场比较判断该房屋的实际价值。自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估；要弄清该房屋以后能否做二手房按揭贷款；银行提供按揭时会作保值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
六、是合同明确注明房屋交验时间，交验前和交验时产生的费用由谁承担，双方的其他约定也需在合同里注明；
七、有的中介除了办理代办过户业务，还推出居间中保服务，在居间中保合同中除了标明中介的权利，还要标明中介承担的责任和义务，如过户后第几个工作日交付房款，交付方式及相关税费明细等；
八、是买卖双方在合同要约定各自的责任和义务，如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任和滞纳金款项等；
九、要合法、彻底地办结二手房的过户手续。
|
| 2. 选购二手房17项注意 |
想要在二手楼市中淘金的朋友，选购二手房屋时可要擦亮眼睛，牢记以下十七项注意：
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
除此之外，还要了解：
十、产权。原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向中介公司咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十二、房屋值不值这个价？通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十三、能否做二手房按揭？二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。
十四、应不应该找中介公司？中介公司的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失？中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
十五、选择什么样的中介公司？可靠中介公司应该提供两证：有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介公司资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。
十六、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如信誉较好的中介公司或银行监管，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。
十七、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有中介公司、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
|
| 3. 二手交易需警惕五大陷阱 |
不少买家都希望买个二手房装修一下搬进去住。二手房的价格优势让不少买家在付房款时很轻易就交了首期，有的甚至一次性付款。但是，房地产交易毕竟不是件小事，消费者在购置二手房时越是求快求便宜，就越容易出错。本报在此总结了二手房地产交易中容易出现的陷阱，以飨读者。
陷阱一：“全包”不透明
陷阱揭秘：在买卖交易过程中，大部分情况下，所有费用都由买方承担，不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下房产需要的价款，而实际上的“全包价”却比经纪公司应该收取的服务费用及代收税费等高得多。
防范措施：将每项费用都弄明白，最好在合同后附费用清单详细计算相关收费，避免不正当差价。
陷阱二：合同太过简单
陷阱揭秘：不法中介设置的另一个陷阱是利用简单的买卖合同套牢业主。在买卖合同陷阱中，业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地理位置等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终演变成一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、最后让业主伤神费力的持久纠纷。
防范措施：合同太简单，房屋买卖就会变得很麻烦。正规的《房屋买卖合同》除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，另外还应有费用明细清单、入住交验单及相关违约责任等。
陷阱三：模糊付款方式
陷阱揭秘：很多买卖双方只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后的履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初未与对方签订明确条款而只能自认倒霉。
防范措施：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。
陷阱四：交房约定模糊
陷阱揭秘：有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节，并由此涉及到交房的具体时间、交房时相关费用的结算等。若无具体约定，则可能出现逾期交房却无法追究业主违约责任的被动局面，以及相关费用无人结算的尴尬情况。
防范措施：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。
陷阱五：个人现金收房
陷阱揭秘：所谓中介公司“现金收房”，其实是利用“一次性付清房款”的噱头吸引卖房者上钩，压低收购价收入房屋后再立即转手以高价卖给其他购房者，从中牟利。经过众多媒体的报道，许多业主早已经对不法中介“现金收房”的把戏有所提防。
由于业主加强了对不法中介公司的防范意识，于是许多不法中介便想出以“个人”名义“现金收房”的把戏。这些不法中介先伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证，再拿着业主的房产证转手高价出售，而业主不仅拿不到多出的出售房款，更在不知情的情况下替这些黑中介担负着巨大的责任。
中介公司一旦无法快速将压在手里的房子变现，就会采用出租或抵押等形式将房屋变成现金流。不论是抵押房产还是出租房产，非法中介都用业主名义，一旦该套房屋出现无法还贷的情况或由于非法出租而出现纠纷，金融机构和公安机关就会首先找业主本人而不是找中介公司了解情况。更为可怕的是，如果碰上黑中介拿业主的房产证恶意行骗，然后卷款潜逃，业主遇到的麻烦就不是说说来龙去脉就能弄清的了。
防范措施：对于不太急于用钱的业主，最好不要选择“现金收购”的卖房方式，因为不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价牟取暴利。交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管局过完户才能算交易完成，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事，仅做公证不能算是法律意义上的房产买卖。
|
| 4. 二手房交易流程和所需资料 |
购买
随着济南市房地产交易市场的日趋成熟，二手房以它价格低、质量可靠、风险小、选择灵活以及即买即住的优点吸引了越来越多购房者的青睐。但是，由于买卖双方对二手房交易流程不了解，致使在交易过程中出现了很多问题。为了让消费者能够买到称心如意的二手房，有关专家提出以下建议，希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。
消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：
第一步 了解和寻找房源
了解和寻找房源有以下几种途径：
1、通过亲朋介绍；
2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找；
3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。
第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。
第二步 实地看房
选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。
第三步 协商和签约
确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
第四步 产权交易
签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前
，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
出售
第一步出售咨询
您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格；个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别；了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。
第二步确定出售价格
通过第一步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。
第三步选择销售方式
1、自行寻找买方销售
2、委托房地产经纪公司代理销售
如果选择第一种方式，您必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中；第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。
第四步发布出售信息
如果您选择自行销售，您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。
如果您选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布您的出售信息。
第五步协商和签约
当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
第六步 产权交易
签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前
，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
|
返回顶部
